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Les honoraires d’un syndic professionnel pèsent chaque année sur le budget de la copropriété, et la question revient à chaque assemblée générale : la loi fixe-t-elle un plafond ? La réponse est nuancée. Il n’existe pas de plafond général sur le forfait annuel, mais le régime est très encadré, et un tarif est plafonné par décret : celui de l’état daté. Voici ce qui est limité, ce qui ne l’est pas, et les leviers du conseil syndical.
Le forfait de gestion courante : pas de plafond, mais un contrat type
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose une rémunération forfaitaire pour la gestion courante, et seules les prestations énumérées de façon limitative à l’annexe 2 du contrat type peuvent être facturées en supplément. Le contrat doit suivre le modèle réglementaire issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Il est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées, ce qui permet de comparer les offres ligne à ligne.
Concrètement, un syndic ne peut pas sortir de ce forfait une mission qui relève de la gestion courante pour la facturer à l’acte. Une clause qui déroge au contrat type est contestable.
Les prestations particulières : une liste limitative
Le syndic ne peut facturer en plus du forfait que les prestations prévues par la liste limitative annexée au décret. On y trouve notamment les réunions et visites supplémentaires, la modification du règlement de copropriété, les mesures conservatoires, le suivi de certains contentieux ou la mise en demeure par lettre recommandée. Ces prestations ne peuvent pas figurer dans le contrat de syndic. Elles sont donc chiffrées à part, au cas par cas.
Les honoraires sur travaux : encadrés par la loi, sans taux maximum
Les honoraires spécifiques sur travaux sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux, aux mêmes règles de majorité, et leur montant doit être exprimé en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux.
Le législateur n’a donc pas fixé de taux maximum, mais il impose trois garde-fous : un vote spécifique, un pourcentage sur le HT, un taux dégressif. Un syndic ne peut pas inscrire de barème de ces honoraires dans le contrat de syndic.
L’état daté : le seul tarif réellement plafonné
L’état daté est le seul poste dont le plafond est fixé par décret. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 limite à 380 € TTC les honoraires et frais perçus par le syndic pour établir l’état daté lors d’une vente. Le plafond s’applique depuis le 1er juin 2020, et le syndic ne peut facturer qu’un seul état daté, même si la vente porte sur plusieurs lots. Ces frais sont à la charge du copropriétaire vendeur.
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Frais de relance et de recouvrement : une logique d’imputation
Les frais nécessaires au recouvrement sont, en principe, imputés au seul copropriétaire défaillant. Ce sont les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les actes d’huissier. Il n’y a pas de plafond chiffré dans les textes, mais le principe est clair : ils ne pèsent pas sur la copropriété dans son ensemble.
Comment agir sur le coût de son syndic
- Mettre en concurrence au moins 2 ou 3 contrats avant l’AG
- Lire la fiche d’information sur le prix et comparer prestation par prestation.
- Vérifier la durée du contrat : 3 ans maximum.
- Contester une facturation hors contrat type : demander la régularisation, puis saisir si besoin le tribunal.
- Étudier l’alternative , par exemple passer par un syndic bénévole.
FAQ
Y a-t-il un plafond légal sur les honoraires annuels d’un syndic ?
Non. Le forfait est libre, mais il doit respecter le contrat type et lister clairement ce qu’il comprend.
Combien coûte au maximum un état daté ?
380 € TTC, tous frais confondus, y compris quand la vente porte sur plusieurs lots.
Un syndic peut-il facturer des honoraires sur travaux sans vote ?
Non. Ils sont votés avec les travaux, à la même majorité, en pourcentage dégressif du montant HT.
Un syndic non rémunéré est-il concerné ?
Le régime du contrat type ne s’applique pas au syndic non rémunéré, qui peut néanmoins proposer un contrat conforme au modèle.
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