Replay webinaire : tout savoir sur le plan de financement d'une rénovation globale

Le webinaire Hellio du 1^er juin 2023 avait pour but d’informer les copropriétaires et syndics sur le plan de financement d'une rénovation globale.

Lors d'un projet de rénovation globale (bouquet de travaux de façon coordonnée permettant d’atteindre au minimum 35 % d’économies d’énergie), l’Assistant à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) doit établir un plan de financement complet.

Il s’agit alors de calculer les aides possibles (MaPrimeRénov', CEE, Eco PTZ ..) au niveau de la copropriété, ainsi qu’au niveau de chaque copropriétaire selon ses revenus. L’AMO et le syndic se chargent ensuite de monter les dossiers auprès des différents organismes impliqués. 

Nos experts Hellio Tanguy Dupont et Emilien Rouault, spécialistes de la maîtrise de l'énergie en habitat collectif, détaillent tout ce qu'il faut savoir en 20 minutes sur le sujet et répondent aux questions des participants.

En replay, découvrez les éléments essentiels évoqués par nos experts lors de cette web-conférence.

Le programme du webinaire Rénovation globale

Face aux nombreux questionnements des syndics et copropriétaires concernant ce sujet, Tanguy Dupont et Emilien Rouault ont animé une session de 20 minutes en déroulant le plan suivant :

• Rénovation globale et rôle de l'AMO
• Les grandes étapes d’une rénovation globale en copropriété 
• Focus sur l'ingénierie financière (calcul quote-part, aides, reste à charge)
• Cas concret d'un plan de financement
• Session questions / réponses

Hellio accompagne les copropriétés pour leur proposer les solutions les plus complètes, personnalisées et optimisées selon la nature de leur projet de rénovation énergétique.

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Réponses aux questions posées pendant la web-conférence Hellio du 1^er juin 2023

Les CEE peuvent-elles être demandées pour des copropriétés qui ont moins de 75 % de logements principaux ?

Oui tout à fait. Les CEE s'appliquent en résidentiel en fonction du gain énergétique, sans distinction d'usage du logement.

Nous avons voté l'étanchéité des terrasses pour 135 lots avec pose d'échafaudage et je prétend qu'il faut voter PPT et DPE et ensuite prendre tout en compte avant de décider.

Vous pouvez effectivement voter le PPT et le DPE afin de vous mettre en conformité avec la loi. Il faudra indiquer à l'auditeur que vous réalisez des travaux de reprise d'étanchéité sur les terrasses. Si vous voulez obtenir des aides à la rénovation globale, nous vous conseillons une offre PPPT, DPE et AUDIT énergétique. N'hésitez pas à nous contacter pour une telle offre.

Avez-vous calculé la fiabilité de l'audit sur les économies d'énergie sur des projets terminés ?

Les calculs réglementaires prennent de nombreuses économies standardisées. La principale mesure qui n'est pas prise en compte dans un audit et qui impactera l'économie réelle est l'usage des résidents. Les calculs réglementaires sont fiables pour une utilisation "standardisée". Nous prévoyons de réaliser des études sur plusieurs années sur les rénovations globales que nous accompagnons, mais nous manquons pour l'instant de recul pour répondre.

Dans un projet de rénovation globale, on peut englober rénovation toiture, étanchéité parking, chaufferie, faces, ouvrants, parties communes ? 

Vous pouvez les intégrer. Cependant, il appartient à l'Anah de votre département de décider si les travaux d'étanchéité du parking seront subventionnés ou non, car il ne s'agit pas d'un poste qui permet d'améliorer le gain énergétique. Les aides à la rénovation globale ne sont prévues que pour prendre en charge les travaux de rénovation énergétiques et les travaux induits.

Les aides individuelles sont-elles soumises à un plafond de revenu  ?

Oui les aides individuelles comprises dans MaPrimeRénov' Copropriété sont soumises à des plafonds de ressources. Si vous les dépassez, vous n'êtes plus éligible. Je vous invite à consulter le site de l'Anah où vous trouverez facilement ces plafonds pour la région IDF et pour les autres région. Il est également possible que ce copropriétaire parle d'une autre aide (locale par exemple). N'hésitez pas à vérifier qui verse cette aide et à contrôler les critères directement auprès de l'organisme qui instruit ces dossiers.

Quelle est la situation d'un propriétaire d'immeuble concernant les aides ?

Un propriétaire d'immeuble ne peut pas prétendre à MaPrimeRénov' Copropriétés car il s'agit dans ce cas d'une monopropriété. Vous pouvez mobiliser MaPrimeRénov' dite classique afin d'obtenir des aides pour des travaux à réaliser dans les appartements, dans une limite de 3 appartements pour un bailleur. Le propriétaire peut également obtenir les Certificats d'Économies d'Énergie.

Sur 110 copropriétaires nous avons 43 bailleurs, peut-on avoir des aides malgré tout ?

Bien sûr. Du moment que les logements sont occupés au moins 8 mois dans l'année, ils sont considérés comme des résidences principales (par des locataires). Dès que vous avez plus de 75 % des lots qui sont dédiés à l'habitation et qui sont des résidences principales, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété.

Un syndic peut-il refuser de contracter l'Eco-Ptz collectif et le prêt avance sur subvention ?

C'est au syndic de procéder aux appels de fonds tous les mois ou tous les trimestres, ce qui demande une charge de travail supplémentaire. Ce n'est pas le cas sur les autres prêts (COPRO 100 par exemple) car c'est la banque qui traite directement avec les propriétaires adhérents. Cependant, les taux sont plus élevés que l'ECO-PTZ. L'assemblée générale est cependant souveraine et peut décider de contracter l'ECO-PTZ, il convient donc d'en parler avec le syndic pour trouver un terrain d'entente sur le travail supplémentaire qu'il aura à réaliser.

Quelle est la garantie que l'objectif des 35 % de gain énergétique sera bien atteint ?

Les calculs sont réalisés via des normes (THCEX la plupart du temps). En fonction des dépenses énergétiques sur un immeuble, les logiciels utilisés déterminent les travaux à réaliser et indiquent le gain énergétique après la réalisation de ces derniers. Les audits et leurs calculs sont vérifiés par des bureaux d'études indépendant type COFRAC dans le cadre des CEE.
Du point de vue des aides, cela est suffisant pour garantir l'atteinte des 35 % de gain énergétique. Il n'y a pas de vérification au réelle de la consommation à posteriori, et le gain réelle dépendra beaucoup de l'usage.

En attendant le versement des primes, comment sont payées les entreprises ? Appel de fond ? PTZ ?

Les entreprises sont payées via l'ECO-PTZ si vous y souscrivez ou via un autre prêt comme le COPRO 100. Si les fonds de la copropriété et des copropriétaires sont suffisants, vous pouvez également payer sur fond propre. Généralement, il s'agit d'un panachage fonds propres, fonds travaux, prêt avance sur subvention et eco-ptz.

Savez-vous si des aides vont être prévues pour les copropriétés à usage de garages dans un avenir proche ?

Si vous ne possédez qu'un garage dans une copropriété et que le règlement précise qu'en cas de travaux, tous les lots doivent s'acquitter d'une quote-part, alors vous aurez droit à des aides qui seront proportionnelles à vos tantièmes. S'il s'agit d'une copropriété à usage unique de garages, il n'est a priori pas prévu d'aides spécifiques à notre connaissance.

Dans une ancienne copropriété beaucoup de personnes âgées sont réticentes aux frais (< 70 ans). Peuvent-ils être éligibles à l'éco-prêt à taux zéro ?

Oui bien sûr, l'ECOPTZ ne prend pas en compte l'âge des adhérents.

Comment établir un départ de ces rénovations ?

C'est d'abord une volonté de la copropriété de s'engager dans une telle rénovation. Puis il faut faire appel à un bureau d'études qui pourra réaliser un audit énergétique afin de dresser un état des lieux de la résidence et de proposer plusieurs programmes de rénovation afin d'atteindre 35 % de gain énergétique et d'ainsi pouvoir bénéficier des aides. Nous conseillons de faire cet audit dans le cadre de l'obligation de PPPT et DPE afin de minimiser le nombre d'interventions initiales.

Est-ce que chaque copropriétaire peut faire appel au PTZ pour les rénovations énergétiques de l'immeuble ?

Concernant l'ECO-PTZ collectif, il faut réaliser un scénario de rénovation globale (35 % de gain énergétique minimum) et un minimum de 2 copropriétaires qui adhèrent.

Concernant l'Eco PTZ, l'établissement prêteur ne tient pas compte de l'endettement du ménage et de sa capacité de remboursement ?

Il ne prend en compte que les impayés de charges de copropriété. Si vous êtes à plus de 2 trimestres de retard sur le paiement des charges pendant une année, le prêt vous sera refusé.

Imaginons que cette copropriété n'aurait pas été classée "fragile", l'AMO aurait-elle demandé non pas les CEE poste par poste mais les CEE Rénovation performante collectif ?

Oui tout à fait, elle aurait bénéficié d'un Coup de Pouce Rénovation Globale via les CEE.

Pouvez-vous nous confirmer que les propriétaires bailleurs modestes et très modestes ne bénéficient pas d'aides individuelles ? 

Oui les bailleurs ne peuvent pas bénéficier des aides individuelles de l'Anah, il s'agit d'une aide pour les copropriétaires occupants.

Dans le cas que vous présentez, les travaux sur le réseau d'assainissement ne sont pas subventionnés parce que non liés à la rénovation énergétique, correct ? Toutefois, sont-ils dans le montant des travaux ?

Avant d'obtenir des devis pour isolation façade/toit pour un immeuble de 28 appartements, les entreprises nous invitent d'avoir d'abord un diagnostic amiante complet et à jour. Donc on doit commencer par là ?

Je vous invite à ne pas traiter directement via les entreprises si vous partez sur une ITE et une isolation de la toiture. En effet vous pourriez peut-être atteindre 35 % de gain énergétique et bénéficier de subventions or les entreprises ne sont pas qualifiées en tant qu'AMO et ne peuvent donc pas vous délivrer ces aides. Je vous conseille de partir avec un bureau d'études et un AMO afin de réaliser un audit énergétique dans un premier temps. Le diagnostic amiante sera réalisé dans un second temps, après l'établissement de l'audit et définition des postes de travaux, afin de diagnostiquer les postes concernés.

Les travaux connexes aux travaux énergétiques (par exemple, le remplacement obligatoire des pompes par des pompes à débit variable pour installer des robinets thermostatiques et des répartiteurs de chauffage) peuvent-ils faire partie des travaux subventionnés ?

Oui, certains travaux en privatif comme les robinets thermostatiques et les répartiteurs de chauffage sont pris en charge par MPR Copropriétés.

Si la rénovation n'est pas globale, avons-nous droit à quelques aides ?

Dans quel délai global les travaux prévus doivent-ils être réalisés pour être financés au titre d'une rénovation globale ?

Les travaux ne doivent pas démarrer un an après l'obtention de la notification de l'Anah concernant l'attribution des aides sinon les aides deviennent caduques. A ce jour, nous avons une visibilité sur un engagement à fin 2024 et un achèvement avant fin 2026 sur les différentes aides. Cependant les budget de MaPrimeRénov' Copropriétés sont susceptibles d'être votés chaque année.

Nous avons déjà voté l'étude qui est aujourd'hui réalisée, nous allons voter le projet le 13 juin. Pouvez-vous intégrer ce projet qui est en cours ?

Oui tout à fait, je vous invite à communiquer avec nous via mail : erouault@hellio.com

Dans notre copropriété nous n'allons faire que l'étanchéité de la toiture et pour cela nous avons déjà fait intervenir un bureau d'études qui nous a donné un devis de plus de 100 000 €.

La reprise de l'étanchéité de votre toiture ne vous permet pas d'atteindre 35 % de gain énergétique, sauf si vous avez d'autres travaux qui sont prévus, il n'est donc pas nécessaire d'avoir un AMO.

L'AMO ne doit-il pas être indépendant des entreprises donc également de l'entreprise qui réalise l'audit énergétique ?

Non, il est assez fréquent aujourd'hui d'avoir des AMO qui ont leur propre bureau d'études intégré. C'est également le cas pour le maître d'œuvre.